Acheter une unité en copropriété divise, c’est acheter aussi une part d’un bâtiment que vous ne contrôlez pas seul : toiture, enveloppe, stationnement souterrain, systèmes mécaniques. Que l’unité soit un logement destiné à la location, un local de bureaux ou un espace industriel en copropriété, le risque financier est le même : des travaux majeurs mal provisionnés finissent par être refacturés aux copropriétaires.
Depuis l’entrée en vigueur du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, le 14 août 2025, l’acheteur dispose d’un document qui résume l’état physique et financier de l’immeuble : l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. Bien lue, elle permet de repérer en quelques minutes les immeubles où une cotisation spéciale est probable. Mal lue, elle donne une fausse impression de sécurité.
Ce que dit la loi
L’article 1068.1 du Code civil du Québec oblige celui qui vend une fraction de copropriété à remettre au promettant acheteur, en temps utile, une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. Le syndicat doit la fournir au copropriétaire vendeur dans les 15 jours suivant sa demande.
Le contenu minimal est fixé par l’article 10 du Règlement. La Société d’habitation du Québec (SHQ) propose un modèle d’attestation, dont l’utilisation n’est pas obligatoire. Si un autre formulaire est utilisé, seules les informations prescrites par le Règlement restent exigées.
L’obligation existe à compter de la nomination d’un nouveau conseil d’administration, après que le promoteur a perdu le contrôle du syndicat. Pour une copropriété neuve encore contrôlée par le promoteur, il faut donc obtenir l’information autrement.
Ce que l’attestation contient
Le Règlement impose au minimum :
Volet financier
- le montant du fonds de prévoyance à la date de l’attestation, et le montant que l’étude du fonds de prévoyance recommande d’avoir au début de l’année en cours;
- les contributions aux charges communes exigées et réellement payées au cours des trois dernières années;
- les liquidités disponibles pour les dépenses courantes;
- le surplus ou le déficit annuel des trois derniers états financiers;
- le budget prévisionnel de l’année en cours;
- le montant du fonds d’autoassurance et la plus haute franchise des assurances du syndicat.
Volet technique
- un résumé des inspections et expertises réalisées par le syndicat au cours des cinq dernières années sur l’état général de l’immeuble ou de ses principales composantes;
- les sinistres des cinq dernières années touchant l’unité vendue ou les parties communes;
- les réparations majeures et remplacements faits sur les parties communes au cours des cinq dernières années, avec leur date et leur coût;
- les réparations majeures et remplacements prévus au cours des dix prochaines années, avec leur date et leur coût estimés.
Volet juridique
- les litiges en cours devant un tribunal auxquels le syndicat est partie;
- les modifications apportées à la déclaration de copropriété au cours des trois dernières années.
Cinq signaux à repérer en priorité
1. L’écart entre le fonds réel et le fonds recommandé
C’est la ligne la plus révélatrice. L’attestation met côte à côte le solde du fonds de prévoyance et le montant que l’étude recommande pour le début de l’année. Un écart important signifie que le syndicat est en retard sur son plan de financement.
La loi laisse un délai pour corriger la situation : si la première étude montre que le fonds est insuffisant, le conseil d’administration doit ajuster les contributions pour atteindre un niveau suffisant dans un délai de dix ans à compter de cette étude (article 154 de la Loi 16). Concrètement, un acheteur qui entre dans un immeuble sous-capitalisé doit s’attendre à une hausse des frais de copropriété pendant plusieurs années, ou à une cotisation spéciale si un gros chantier arrive avant que le fonds soit renfloué.
2. L’absence d’étude du fonds de prévoyance
Si l’attestation ne peut pas indiquer de montant recommandé, c’est souvent que l’étude n’a pas encore été obtenue. Les syndicats ont jusqu’au 15 août 2028 pour produire leur premier carnet d’entretien et leur première étude. Une copropriété sans étude n’est pas en faute aujourd’hui, mais l’acheteur achète sans connaître le chiffre qui déterminera ses frais futurs. C’est une inconnue à chiffrer avant de signer.
3. Les travaux prévus sur dix ans, comparés au fonds disponible
Additionnez le coût estimé des réparations majeures et remplacements prévus sur dix ans, puis comparez au fonds de prévoyance actuel et aux contributions annuelles. Si les travaux à venir dépassent nettement ce que le fonds et les contributions peuvent couvrir sur la période, le financement devra venir d’ailleurs.
Portez une attention particulière aux composantes coûteuses et difficiles à reporter : toiture, membrane de la dalle du stationnement, maçonnerie et scellants de façade, fenestration, ascenseurs, chaudières et équipements de ventilation.
4. Des inspections absentes ou anciennes
Une attestation qui ne mentionne aucune inspection ni expertise au cours des cinq dernières années signifie que les estimations de travaux reposent peut-être sur peu de données terrain. Un plan de travaux sur dix ans n’est fiable que si l’état des composantes a été vérifié sur place. Le Règlement exige d’ailleurs une visite de l’immeuble par un professionnel habilité chaque fois que le carnet d’entretien est établi ou révisé.
5. Les sinistres, les déficits et les litiges
Des déficits répétés aux trois derniers états financiers, des contributions exigées nettement supérieures aux contributions payées (signe de copropriétaires en défaut), une franchise d’assurance élevée sans fonds d’autoassurance correspondant, ou un litige en cours contre un entrepreneur sont autant d’indices d’une copropriété sous pression. Chacun peut se traduire par une dépense imprévue pour les copropriétaires.
Ce que l’attestation ne dit pas
L’attestation est une déclaration du syndicat. Elle résume l’information dont il dispose; elle ne vérifie pas l’état réel de l’immeuble.
Trois limites à garder en tête :
- Elle reflète la qualité des documents du syndicat. Si le carnet d’entretien sous-estime la durée de vie restante d’une toiture ou omet une composante, l’attestation reprendra cette erreur. Le guide explicatif de la SHQ souligne d’ailleurs que des informations manquantes au carnet ont des conséquences importantes sur l’estimation des durées de vie et sur l’étude du fonds de prévoyance.
- Elle ne couvre pas l’unité elle-même. Les éléments privatifs (revêtements intérieurs, équipements propres à l’unité, aménagements d’un local commercial) restent à vérifier.
- Elle est datée. Le guide de la SHQ recommande de la mettre à jour dès qu’une information devient désuète, par exemple lorsqu’une réparation majeure imprévue survient pendant le processus de vente. Vérifiez la date et demandez si quelque chose a changé depuis.
Les documents à demander en plus
Le guide explicatif de la SHQ recommande de joindre à l’attestation la dernière étude du fonds de prévoyance, le dernier carnet d’entretien, les états financiers des trois dernières années, les polices d’assurance et le budget prévisionnel. Ces documents ne sont pas exigés par le Règlement, mais un acheteur peut en faire une condition de son offre.
Le promettant acheteur peut aussi demander au syndicat un état des charges communes dues pour l’unité. Le syndicat doit le fournir dans les 15 jours, faute de quoi l’acheteur n’est pas tenu de payer ces charges.
Le rôle de l’inspection technique
L’attestation dit ce que le syndicat sait. L’inspection permet de vérifier ce que le bâtiment montre. Pour un investisseur, les deux se complètent :
- Comparer le plan de travaux à l’état observé. Une toiture inscrite au carnet pour un remplacement dans huit ans, mais qui présente déjà des signes d’humidité dans l’isolant, change le calcul. Une expertise de toiture, appuyée au besoin par une thermographie de toiture selon la norme ASTM C1153, permet de localiser l’isolant mouillé sous la membrane.
- Valider l’enveloppe et les systèmes communs. Une évaluation de l’état du bâtiment permet de confronter les durées de vie inscrites au carnet aux observations sur place.
- Inspecter l’unité visée. Pour un local commercial ou industriel en copropriété, une inspection préachat de l’unité couvre ce que l’attestation laisse de côté.
Si l’immeuble n’a pas encore d’étude conforme, la question devient : combien coûtera la mise à niveau du fonds? C’est le cœur d’une étude de fonds de prévoyance, et la méthode est détaillée dans notre article sur la méthodologie derrière le chiffre.
En résumé
- L’attestation du syndicat est obligatoire à la revente d’une unité en copropriété divise (art. 1068.1 C.c.Q.) et son contenu minimal est fixé par le Règlement en vigueur depuis le 14 août 2025.
- La ligne à lire en premier : l’écart entre le fonds de prévoyance réel et le montant recommandé par l’étude.
- Comparez les travaux prévus sur dix ans au fonds disponible et aux contributions.
- L’attestation résume les documents du syndicat; elle ne remplace pas une vérification technique de l’immeuble et de l’unité.
Sources
- Gouvernement du Québec, Règles en matière de gestion des copropriétés divises. Québec.ca
- Société d’habitation du Québec, Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise : guide explicatif des mesures, août 2025. PDF
- Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, Gazette officielle du Québec, 30 juillet 2025. Texte publié (PDF)
- SHQ, modèle d’attestation du syndicat. DOCX
- Code civil du Québec, art. 1068.1, 1070.2, 1071. LégisQuébec
- Projet de loi no 16, 2019, chapitre 28. PDF
- ASTM C1153, Standard Practice for Location of Wet Insulation in Roofing Systems Using Infrared Imaging. ASTM
