Acheter un immeuble de six logements et plus dans le Grand Montréal, c’est acheter un flux de revenus… et un bâtiment qui le génère. Le prix est fixé à partir des loyers et d’un multiplicateur, mais le rendement réel dépend des dépenses en capital (capex) qui arriveront dans les premières années : un toit plat en fin de vie, des balcons à refaire, une colonne de drainage à remplacer. La due diligence technique sert à rendre ces dépenses visibles avant la levée des conditions, au moment où elles peuvent encore se négocier.
Pourquoi la due diligence technique influence directement votre rendement
Trois mécanismes relient l’état du bâtiment à la rentabilité :
- Les capex non prévus : une réfection de toiture ou de maçonnerie ne passe pas dans les dépenses d’exploitation, mais elle sort de votre trésorerie. Si elle survient en année 2, elle efface plusieurs années de flux monétaire.
- Le revenu net d’exploitation (RNE) : des fenêtres peu étanches, un système de chauffage mal réglé ou des infiltrations répétées augmentent l’énergie, l’entretien et la vacance.
- Le financement : le prêteur évalue le risque physique de l’actif. Un rapport clair, avec un plan de travaux, facilite la discussion sur les réserves, le ratio prêt-valeur et les conditions.
Ce que couvre une due diligence technique (et en quoi elle diffère d’une inspection préachat résidentielle)
Une inspection préachat d’une maison vise surtout à informer un occupant. Pour un multilogement, l’objectif est différent : estimer l’état des systèmes communs, leur durée de vie résiduelle et le calendrier des remplacements. Notre évaluation de bâtiment couvre notamment :
- L’enveloppe : maçonnerie de brique (joints, linteaux, allèges, parapets), revêtements, scellants, portes et fenêtres.
- La toiture : membrane, solins, drains de toit, ventilation et signes d’infiltration. Voir notre article sur la durée de vie d’un toit plat.
- La mécanique et la plomberie : production d’eau chaude, chauffage (plinthes, chaudière, thermopompes), colonnes d’alimentation et de drainage, ventilation.
- L’électricité : entrée électrique, panneaux, capacité disponible au regard des besoins actuels et futurs (climatisation, recharge de véhicules, électrification du chauffage).
- Les aires communes et extérieures : corridors, escaliers, balcons, garde-corps, sous-sols, stationnement.
- Un échantillonnage de logements : en général, on visite tous les logements accessibles ou un échantillon représentatif convenu avec l’acheteur (logements du dernier étage, du sous-sol, ceux ayant eu des sinistres).
- Des observations liées à la sécurité des personnes : séparations coupe-feu visibles, issues, avertisseurs de fumée, garde-corps. Ce sont des observations, pas un audit de conformité.
PCA, norme ASTM E2018 et attentes des prêteurs
La norme ASTM E2018 (édition 2024) est un guide qui définit un processus de base d’évaluation de l’état d’un immeuble (Property Condition Assessment, PCA) : visite des lieux, revue de documents, entrevues, puis identification des déficiences physiques importantes et des coûts estimatifs pour les corriger. La norme encadre une évaluation non destructive : on n’ouvre pas les murs, on ne fait pas d’essais en laboratoire et on n’audite pas la conformité réglementaire. Nous détaillons ces exigences dans notre article sur la PCA et la norme ASTM E2018.
Plusieurs prêteurs commerciaux demandent un rapport d’état de l’immeuble selon leur propre politique de crédit; les exigences varient d’un prêteur à l’autre, et il faut les confirmer tôt. Du côté de la SCHL, le programme MLI Select (immeubles de 5 logements et plus) accorde des points pour l’abordabilité, l’efficacité énergétique et l’accessibilité. Pour un immeuble existant, la page officielle de la SCHL indique 20, 35 ou 50 points pour une réduction de 15 %, 25 % ou 40 % de la consommation d’énergie et des GES par rapport à la performance actuelle, validée par l’attestation d’un professionnel qualifié appuyée sur une simulation énergétique. Le volet accessibilité exige notamment que tous les logements soient « visitables » selon la norme CSA B651:23. Un portrait technique précis de l’enveloppe et de la mécanique aide à juger si ces cibles sont réalistes pour l’immeuble visé.
Deux outils à forte valeur : caméra de drain et thermographie
Inspection des drains par caméra
Dans le parc locatif montréalais plus ancien, on rencontre encore des drains en fonte et des conduites en acier galvanisé. La caméra permet de voir l’intérieur du drain principal : corrosion, dépôts, affaissements, joints déplacés, racines. Mieux vaut le savoir avant l’achat qu’après un refoulement.
Thermographie (incluse dans chaque inspection)
La caméra infrarouge révèle des écarts de température en surface qui peuvent indiquer de l’humidité, des fuites d’air, de l’isolant manquant ou un composant électrique qui chauffe anormalement. Sur un immeuble de plusieurs logements, elle permet de balayer rapidement plafonds du dernier étage, murs extérieurs et panneaux électriques. Les anomalies sont ensuite confirmées par d’autres moyens (humidimètre, examen visuel).
Problèmes fréquents dans les multilogements du Grand Montréal
- Toits plats : membranes vieillissantes, solins et parapets mal raccordés, drains de toit obstrués.
- Maçonnerie : joints dégradés, briques écaillées par le gel-dégel, linteaux d’acier corrodés.
- Balcons et escaliers extérieurs : pourriture du bois, ancrages et garde-corps à vérifier.
- Fenêtres : scellants et unités scellées en fin de vie, condensation.
- Colonnes de plomberie et drains : matériaux d’origine, réparations disparates.
- Chauffage et électricité : appareils âgés, panneaux à fusibles ou désuets, capacité limitée de l’entrée électrique.
- Séparations coupe-feu : ouvertures non colmatées entre logements ou autour des conduits.
Pour les plus petits immeubles, consultez aussi notre article sur les pièges techniques des plex à Montréal.
Observations structurales : documentées et référées
Fissures en escalier dans la brique, planchers affaissés, poutres modifiées, fondations lézardées : nous documentons ces observations (photos, localisation, ampleur) et recommandons l’évaluation par un ingénieur en structure. Boreon ne réalise pas de mandats d’ingénierie structurale; notre rôle est de signaler le signe à temps pour qu’un spécialiste le qualifie avant la levée des conditions.
Du rapport au plan de capex sur 5 à 10 ans, puis à la négociation
Un bon rapport ne se limite pas à une liste de défauts. Il les classe par urgence et par horizon :
- Immédiat : sécurité, infiltrations actives, risques de dommages.
- Court terme (1 à 3 ans) : composants en fin de vie.
- Moyen terme (4 à 10 ans) : remplacements prévisibles à budgéter.
Avec des soumissions d’entrepreneurs pour les postes majeurs, ce calendrier devient un plan de capex que vous intégrez à votre pro forma. En négociation, il appuie une demande de baisse de prix, un crédit à la signature, des travaux exigés du vendeur ou une retenue chez le notaire. Le même document sert ensuite de base à un bilan de santé du bâtiment pour la gestion à long terme.
Échéancier et documents à demander au vendeur
Au Québec, les conditions (inspection, financement, vérification de documents) et leurs délais sont fixés dans la promesse d’achat; votre courtier et votre notaire vous guideront. Prévoyez la visite tôt : l’accès aux logements exige de prévenir les locataires, et les rapports d’entrepreneurs ou d’un ingénieur en structure prennent du temps. Demandez :
- registre d’entretien et contrats de service (chauffage, extincteurs, ascenseur s’il y a lieu);
- garanties et factures de toiture, de fenêtres, de maçonnerie;
- permis municipaux de travaux et plans disponibles;
- historique des réclamations d’assurance (dégâts d’eau, incendie);
- rapports antérieurs (inspection, PCA, thermographie, caméra);
- pour un bâtiment de 5 étages et plus, les rapports de vérification des façades exigés par la RBQ;
- baux, avis de travaux en cours et dossiers devant le Tribunal administratif du logement.
Pensez aussi à l’exécution des travaux : un avis écrit d’au moins 10 jours est requis pour des travaux majeurs, et de 3 mois si le locataire doit quitter son logement plus d’une semaine. Ces délais influencent votre calendrier de capex.
Liste de contrôle de l’investisseur
- Exigences du prêteur (PCA, MLI Select) confirmées avant de signer.
- Délai d’inspection suffisant dans la promesse d’achat.
- Accès aux logements organisé avec le vendeur.
- Toiture, enveloppe, mécanique, électricité, aires communes et logements inspectés.
- Thermographie et caméra de drain réalisées.
- Observations structurales référées à un ingénieur en structure.
- Plan de capex sur 5 à 10 ans intégré au pro forma.
- Documents du vendeur reçus et analysés.
FAQ
Une inspection préachat résidentielle suffit-elle pour un 8 logements?
Elle informe sur l’état général, mais un investisseur a besoin d’horizons de remplacement et d’un plan de capex.
Faut-il visiter tous les logements?
C’est l’idéal. Sinon, on convient d’un échantillon représentatif, en incluant les logements du dernier étage et du sous-sol.
La SCHL exige-t-elle une PCA?
Les exigences documentaires dépendent du programme et du prêteur agréé. Confirmez-les avec votre prêteur dès le début du processus.
La thermographie détecte-t-elle toutes les infiltrations?
Non. Elle repère des anomalies de température qui doivent être confirmées. Elle est plus efficace avec un écart de température suffisant entre l’intérieur et l’extérieur.
Que faire si une fissure inquiétante est observée?
Nous la documentons et recommandons une évaluation par un ingénieur en structure avant la levée des conditions.
Notre équipe réunit des techniciens, des inspecteurs certifiés InterNACHI et un ingénieur membre de l’OIQ. Demander une soumission de due diligence technique
Étude de cas
Exemple concret : lors d’un bilan de santé préachat, une expertise de toiture a révélé 57 % d’isolant humide sous une membrane TPO, et la transaction a été ajustée avant la signature. Lire l’étude de cas →
